Ternyata penjualan rumah besar naik 13,08 persen pada kuartal II 2026. Di saat yang sama, penjualan rumah tipe menengah turun 10,51 persen. Kedua angka itu berasal dari Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia.
Satu angka pertumbuhan tidak cukup untuk menyimpulkan pasar sudah pulih. Panduan ini membedah datanya, menghitung ulang, dan menjelaskan apa yang boleh dan tidak boleh disimpulkan.
Ringkasan: Penjualan rumah tipe besar di pasar primer tumbuh 13,08% yoy pada kuartal II 2026, berbalik dari kontraksi 8,03%. Hitung ulang redaksi menunjukkan level penjualannya baru kembali ke sekitar 99% dari posisi kuartal IV 2025. Jadi, ini lebih mirip pemulihan dari lembah daripada lonjakan permintaan.
Apa Maksud “Penjualan Rumah Besar Naik 13,08 Persen” dalam Data BI?
Angka 13,08 persen adalah pertumbuhan tahunan (yoy) penjualan rumah tipe besar di pasar primer pada triwulan II 2026, menurut SHPR Bank Indonesia. Artinya, unit rumah baru tipe besar yang terjual developer sampel lebih banyak 13,08 persen dibanding triwulan II 2025. Angka ini bukan nilai rupiah dan bukan seluruh pasar rumah.
Ada tiga batasan yang perlu dipahami sejak awal. Pertama, SHPR adalah survei triwulanan terhadap sampel developer proyek perumahan di 18 kota. Kedua, datanya hanya mencakup pasar primer, yaitu rumah baru dari developer. Rumah bekas tidak masuk hitungan.
Ketiga, BI membagi rumah ke tiga kelompok: kecil, menengah, dan besar. Ringkasan SHPR kuartal II 2026 tidak mencantumkan batas luas bangunan tiap kelompok. Untuk definisi ukurannya, rujuk bagian metodologi di laporan lengkap BI.
Konteksnya juga penting. Pada kuartal sebelumnya, penjualan properti primer anjlok 25,67 persen secara tahunan, dan rumah tipe besar ikut terkontraksi 8,03 persen. Kenaikan 13,08 persen ini datang setelah penurunan tersebut.
Angka Kunci SHPR Kuartal II 2026 yang Perlu Diketahui
Tujuh angka di bawah ini merangkum isi laporan BI. Semuanya diambil dari SHPR triwulan II 2026 kecuali yang tertulis lain. Pertumbuhan dihitung secara tahunan (yoy) kecuali disebut kuartalan (qtq).
| # | Indikator | Nilai kuartal II 2026 | Pembanding | Sumber |
| 1 | Penjualan rumah tipe besar | +13,08% yoy | -8,03% (kuartal I 2026) | BI, SHPR Tw II 2026 |
| 2 | Penjualan rumah tipe kecil | -2,88% yoy | -45,59% (kuartal I 2026) | BI, SHPR Tw II 2026 |
| 3 | Penjualan rumah tipe menengah | -10,51% yoy | +8,28% (kuartal I 2026) | BI, SHPR Tw II 2026 |
| 4 | Penjualan seluruh pasar primer | -2,36% yoy | -25,67% (kuartal I 2026) | BI, SHPR Tw II 2026 |
| 5 | Indeks Harga Properti Residensial | 110,89 (+0,69% yoy) | +0,62% (kuartal I 2026) | BI, SHPR Tw II 2026 |
| 6 | Suku bunga KPR | 7,44% | Relatif stabil dari kuartal I 2026 | BI, SHPR Tw II 2026 |
| 7 | Pangsa pembelian lewat KPR | 70,05% | 73,06% (kuartal II 2025) | BI; Kontan, Agustus 2026 |
Secara kuartalan, penjualan seluruh pasar primer tumbuh 9,39 persen setelah turun 7,69 persen pada kuartal I 2026. Penopangnya adalah rumah tipe kecil (+30,33% qtq) dan tipe besar (+24,41% qtq). Tipe menengah masih turun 8,59 persen qtq.
Kabar Bursa dan Kontan menyoroti hal yang sama: penjualan tipe besar menjadi penopang utama angka kuartal II.
Hitung Ulang Redaksi: Seberapa Jauh Rumah Besar Benar-Benar Pulih?
Rumah tipe besar baru kembali ke sekitar 99 persen dari level penjualan kuartal IV 2025. Pertumbuhan 13,08 persen yoy terlihat besar karena kuartal-kuartal sebelumnya turun dalam. Pertumbuhan dari lembah tidak sama dengan rekor baru.
Redaksi menghitung ini dengan menggandengkan pertumbuhan kuartalan (qtq) BI. Pada kuartal I 2026, penjualan tipe besar turun 20,38 persen qtq. Pada kuartal II 2026, naik 24,41 persen qtq.
Data hitung ulang redaksi: Kompaunding qtq dari data survei BI yang sudah dibulatkan. Gunakan sebagai gambaran arah, bukan angka resmi BI.
| Tipe rumah | qtq kuartal I 2026 | qtq kuartal II 2026 | Level kuartal II 2026 (kuartal IV 2025 = 100) |
| Besar | -20,38% | +24,41% | sekitar 99,1 |
| Kecil | -14,68% | +30,33% | sekitar 111,2 |
| Menengah | -10,72% | -8,59% | sekitar 81,6 |
| Seluruh pasar primer | -7,69% | +9,39% | sekitar 101,0 |
Dua hal menarik terlihat di tabel ini. Tipe kecil sudah melampaui posisi akhir 2025. Tipe menengah masih sekitar 18 persen di bawahnya.
Jadi, kisah “rumah besar naik” hanya separuh cerita. Pasar sedang bergeser komposisinya, dan segmen menengah menjadi titik lemah.
Mengapa Rumah Besar Naik Saat Tipe Menengah Turun?
BI tidak menyebut penyebab spesifiknya di ringkasan SHPR. Karena itu, penjelasan di bawah adalah hipotesis redaksi, bukan temuan BI. Data kuartal III diperlukan untuk mengujinya.
Hipotesis 1: efek basis rendah. Menurut Kontan, penjualan tipe besar dan menengah sama-sama terkontraksi pada kuartal II 2025. Pembanding yang rendah membuat pertumbuhan yoy terlihat tinggi.
Hipotesis 2: skema bayar yang tidak bergantung penuh pada KPR. BI mencatat 20,60 persen pembelian primer memakai tunai bertahap dan 9,35 persen tunai penuh. Kami tidak punya data skema bayar per tipe rumah. Namun pembeli yang tidak bergantung pada KPR secara logika lebih kebal terhadap bunga tinggi.
Hipotesis 3: tekanan pada segmen yang sensitif KPR. Nilai KPR tumbuh 4,70 persen yoy, melambat dari 4,79 persen. Pada saat yang sama, suku bunga KPR bertahan di 7,44 persen. Segmen menengah, yang banyak bergantung pada cicilan, bisa lebih terpukul.
Hipotesis 4: insentif developer dan pajak. PPN DTP hanya menanggung PPN pada bagian harga sampai Rp2 miliar. Untuk rumah besar, manfaatnya terbatas pada porsi itu. Promo developer bisa ikut berperan, tetapi SHPR tidak merinci hal ini.
Ingat juga bahwa segmen besar memang volatil. Pada kuartal IV 2024, BI mencatat penjualan tipe besar naik 14,12 persen qtq, saat tipe kecil dan menengah turun.
Bagaimana dengan Harga Rumah Tipe Besar?
Harga rumah tipe besar naik tipis. Indeks harga tipe besar tercatat 108,41 pada kuartal II 2026, tumbuh 0,68 persen yoy. Angka ini lebih tinggi dari 0,50 persen pada kuartal I 2026. Secara kuartalan, harganya naik 0,26 persen, dari 0,06 persen sebelumnya.
BI menyebut kenaikan harga properti secara keseluruhan terutama dipengaruhi oleh rumah tipe besar. Indeks gabungan (IHPR) tumbuh 0,69 persen yoy ke level 110,89.
Bagaimana dengan tipe lain? Indeks tipe kecil 113,89, tumbuh 0,49 persen yoy dan turun tipis 0,02 persen qtq. Indeks tipe menengah 114,01, naik 0,40 persen qtq.
Satu hal sering salah dibaca: angka indeks bukan harga per meter persegi. Indeks memakai tahun dasar 2018 = 100. Indeks tipe besar yang lebih rendah dari tipe kecil tidak berarti rumah besar lebih murah.
Di wilayah Jabodebek-Banten, IHPR tumbuh 0,23 persen qtq menurut BI. Dari tabel lampiran BI, indeks tipe besar di sana 107,97 atau naik sekitar 0,65 persen yoy. Untuk gambaran tren hunian tapak di sekitar Jakarta, baca tren rumah tapak suburban di Jabodetabek.
Peran KPR, BI Rate, dan PPN DTP dalam Pasar Rumah Besar
KPR tetap jalur pembelian utama, tetapi porsinya menyusut. BI mencatat 70,05 persen pembelian rumah primer pada kuartal II 2026 memakai KPR. Setahun sebelumnya, porsinya 73,06 persen menurut Kontan. Bagi pembaca yang belum familiar, pahami dulu jenis-jenis KPR sebelum membandingkan penawaran bank.
Dari sisi developer, 73,28 persen kebutuhan pembiayaan berasal dari dana internal. Pinjaman bank 17,89 persen, dan pembayaran konsumen 8,83 persen.
Soal bunga, Bank Indonesia menahan BI Rate di 5,75 persen pada RDG 22–23 September 2026. Menurut Bisnis.com, keputusan itu sejalan dengan upaya menjaga stabilitas rupiah. Sebelumnya, BI menaikkan suku bunga acuan secara kumulatif 100 basis poin pada Mei–Juni 2026. Pembahasan dampaknya ke properti ada di artikel kami tentang bagaimana kenaikan BI Rate memengaruhi properti Indonesia 2026.
Dari sisi pajak, PMK 90/2025 memberi PPN DTP 100 persen untuk penyerahan rumah Januari–Desember 2026. Menurut Antara, fasilitas ini berlaku untuk bagian harga jual sampai Rp2 miliar, dengan harga jual maksimal Rp5 miliar. Satu orang hanya bisa memakainya untuk satu rumah, menurut DDTCNews.
Apa yang Menghambat Penjualan Rumah Menurut Developer?
Kenaikan harga bahan bangunan menjadi hambatan nomor satu. SHPR menanyakan tantangan terbesar kepada developer, dan ini hasil kuartal II 2026:
| Peringkat | Hambatan | Pangsa responden |
| 1 | Kenaikan harga bahan bangunan | 27,10% |
| 2 | Suku bunga KPR | 15,96% |
| 3 | Perizinan dan birokrasi | 14,87% |
| 4 | Uang muka KPR yang tinggi | 11,53% |
| 5 | Perpajakan | 9,75% |
Sumber: BI, SHPR triwulan II 2026.
Perhatikan bahwa hambatan ini dirasakan developer, bukan pembeli. Biaya bahan bangunan berdampak langsung pada harga jual rumah besar yang memakai banyak material. Itu bisa ikut menahan harga turun meski penjualan sedang lemah.
Suku bunga KPR dan uang muka tinggi baru menempati peringkat dua dan empat. Artinya, developer melihat sisi biaya produksi lebih menekan daripada sisi permintaan.
Pasar Tidak Seragam: Peta Kota dalam SHPR Kuartal II 2026
Pertumbuhan harga rumah berbeda antarkota, dan ini sering hilang dari berita nasional. Dari 18 kota yang disurvei, 10 kota mencatat percepatan pertumbuhan IHPR tahunan. Tujuh kota melambat, dan satu kota relatif stabil.
Beberapa contoh dari laporan BI:
- Pekanbaru: harga rumah tumbuh 3,23 persen yoy, setelah sebelumnya terkontraksi 0,03 persen.
- Banjarmasin: tumbuh 1,29 persen yoy dari 0,52 persen.
- Padang dan Balikpapan: melambat masing-masing ke 0,63 persen dan 1,19 persen yoy.
Dari tabel lampiran BI, indeks rumah tipe besar di Banjarmasin naik sekitar 3,06 persen qtq. Ini contoh bahwa satu kota bisa bergerak jauh berbeda dari rata-rata nasional.
Implikasinya jelas. Berita “penjualan rumah besar naik” tidak otomatis berlaku di kota Anda. Data SHPR tidak merinci volume penjualan per kota, jadi Anda perlu melengkapinya dengan survei lokasi langsung.
Cara Membaca Data SHPR Sebelum Mengambil Keputusan, Langkah demi Langkah
Cara membaca data SHPR yang benar: 1) pastikan ini pasar primer, 2) bedakan yoy dan qtq, 3) cek pembanding periode lalu, 4) lihat tipe dan kota, 5) cocokkan dengan kondisi finansial Anda.
- Pastikan cakupannya. SHPR hanya mencakup rumah baru dari developer di 18 kota. Harga rumah bekas di lingkungan Anda bisa bergerak berbeda.
- Bedakan yoy dan qtq. Pertumbuhan tahunan membandingkan dengan kuartal yang sama tahun lalu. Pertumbuhan kuartalan membandingkan dengan kuartal sebelumnya. Keduanya menjawab pertanyaan berbeda.
- Lihat pembandingnya. Naik 13,08 persen dari periode yang sudah rendah berbeda dengan naik dari periode ramai. Cek angka kuartal sebelumnya.
- Pilah menurut tipe dan kota. Angka nasional menutupi perbedaan antarsegmen dan antarwilayah.
- Cocokkan dengan kemampuan sendiri. Data pasar tidak menggantikan hitungan cicilan, uang muka, dan dana darurat Anda.
Untuk langkah kelima, mulailah dengan menghitung anggaran pembelian properti sebelum membandingkan proyek.
Implikasi untuk Pembeli, Investor, dan Developer
Data ini bukan saran keuangan. Namun beberapa implikasi logis bisa dipertimbangkan, tergantung posisi Anda.
Untuk calon pembeli. Penjualan yang belum kembali ke level akhir 2025 menunjukkan pasar belum ramai. Ini bisa membuka ruang menanyakan diskon, bonus, atau skema bayar yang lebih ringan. Pastikan juga legalitas rumah dicek dulu sebelum membeli, apa pun promonya.
Untuk investor. Harga rumah tipe besar naik 0,68 persen yoy. Itu tipis dan perlu dibandingkan dengan inflasi, biaya perawatan, dan biaya peluang dana. Segmen besar juga volatil, jadi satu kuartal bagus tidak menjamin tren.
Untuk developer dan agen. Segmen menengah tertekan, sementara tipe kecil dan besar membaik. Pertimbangkan bauran produk dan skema pembayaran yang tidak seluruhnya bergantung pada KPR. Perhatikan juga bahwa kenaikan harga bahan bangunan dilaporkan sebagai hambatan terbesar.
Yang tidak boleh disimpulkan dari data ini: bahwa pasar properti sudah pulih sepenuhnya. Penjualan seluruh pasar primer masih turun 2,36 persen yoy. Perbaikan lebih nyata di sisi laju penurunan daripada di sisi volume.
Batas Data: Apa yang Belum Bisa Dijawab SHPR
SHPR menjawab arah, bukan seluruh pasar. Ada lima hal yang tidak bisa disimpulkan dari ringkasan kuartal II 2026:
- Nilai rupiah transaksi. Pertumbuhan penjualan dalam laporan ini mengukur unit, bukan omzet.
- Rumah bekas. Pasar sekunder tidak masuk hitungan.
- Sebab-akibat. BI melaporkan angka, bukan alasan kenaikan penjualan rumah besar.
- Volume per kota. Laporan menampilkan indeks harga per kota, bukan jumlah unit terjual per kota.
- Konsistensi sampel. Hasilnya bergantung pada developer yang disurvei.
Karena itu, jangan memakai angka 13,08 persen sebagai proyeksi. Tunggu rilis SHPR triwulan III 2026. Berdasarkan pola rilis sebelumnya (kuartal I pada awal Mei, kuartal II pada awal Agustus), rilis berikutnya diperkirakan awal November 2026. Ini perkiraan pola, bukan jadwal resmi BI.
FAQ — Ternyata Penjualan Rumah Besar Naik 13,08 Persen pada Kuartal II 2026
Apa arti penjualan rumah besar naik 13,08 persen pada kuartal II 2026?
Itu pertumbuhan tahunan penjualan rumah tipe besar di pasar primer menurut SHPR Bank Indonesia. Penjualan unit tipe besar pada kuartal II 2026 lebih banyak 13,08 persen daripada kuartal II 2025. Angka ini mencakup sampel developer di 18 kota, bukan seluruh pasar rumah Indonesia.
Apakah ini berarti pasar properti sudah pulih?
Belum bisa disimpulkan. Penjualan seluruh pasar primer masih turun 2,36 persen yoy, hanya lebih ringan dari kontraksi 25,67 persen pada kuartal I 2026. Hitung ulang redaksi menunjukkan tipe besar baru sekitar 99 persen dari level kuartal IV 2025.
Bagaimana cara membaca data SHPR dengan benar?
Cara membacanya: 1) pastikan cakupannya pasar primer, 2) bedakan pertumbuhan yoy dan qtq, 3) bandingkan dengan kuartal sebelumnya, 4) lihat per tipe dan kota, 5) cocokkan dengan kemampuan finansial Anda.
Berapa suku bunga KPR dan BI Rate saat ini?
Suku bunga KPR tercatat 7,44 persen pada kuartal II 2026 menurut SHPR BI. BI Rate dipertahankan 5,75 persen pada RDG 22–23 September 2026. Cek bank masing-masing untuk penawaran terbaru, karena suku bunga berubah dan berbeda antarbank.
Ditulis oleh Redaksi PruBoston Living. Angka berasal dari SHPR Bank Indonesia triwulan II 2026 dan sumber yang dicantumkan di bawah. Tabel “hitung ulang” adalah olahan redaksi. Terakhir diverifikasi: 07 Oktober 2026.
Sumber utama: Bank Indonesia, SHPR Triwulan II 2026 | Kabar Bursa | Kontan, 28 Agustus 2026 | Bisnis.com, 23 September 2026 | Antara, PMK 90/2025