prubostonrealty – Kalau belakangan kamu melihat iklan rumah dengan headline “diskon besar”, “harga khusus”, “DP ringan”, sampai “bebas PPN”, wajar kalau muncul satu pertanyaan: apakah harga properti sedang turun?
Jawabannya ternyata nggak sesimpel yes or no.
Data terbaru Bank Indonesia menunjukkan pasar properti residensial Indonesia memang sedang kehilangan momentum. Namun secara nasional, harga rumah baru di pasar primer belum mengalami penurunan secara tahunan. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada kuartal I 2026 masih tumbuh 0,62% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Masalahnya, angka itu melambat dari pertumbuhan 0,83% pada kuartal IV 2025.
Yang jauh lebih dramatic justru terjadi pada penjualan.
Bank Indonesia mencatat penjualan properti residensial primer anjlok 25,67% secara tahunan pada kuartal I 2026, setelah pada kuartal sebelumnya masih tumbuh 7,83%.
So, technically harga rumah nasional belum jatuh.
Tapi demand-nya sedang under pressure.
Dan dalam pasar properti, kondisi seperti ini bisa menjadi warning bahwa daya tawar pembeli mulai berubah.
Harga Properti Turun atau Cuma Naiknya Makin Lambat?
Ini distinction pertama yang harus dipahami.
Ketika orang bilang harga rumah “turun”, ada beberapa kemungkinan.
Pertama, harga jual memang lebih rendah secara nominal dibandingkan tahun sebelumnya.
Kedua, harga masih naik, tetapi kenaikannya jauh lebih kecil.
Ketiga, harga di pricelist tetap sama, tetapi developer memberikan diskon, cashback, subsidi cicilan, free biaya, atau insentif lain sehingga effective price yang dibayar konsumen sebenarnya lebih rendah.
Nah, kondisi pasar properti Indonesia pada awal 2026 lebih dekat ke skenario kedua dan ketiga.
Data BI menunjukkan IHPR pasar primer masih tumbuh 0,62% secara tahunan pada kuartal I 2026. Secara kuartalan bahkan hanya naik sekitar 0,04%, melambat dari 0,17% pada kuartal sebelumnya. Harga rumah tipe menengah tercatat mengalami kontraksi tipis sekitar 0,01% secara kuartalan.
Basically, harga belum crash.
Tapi market clearly sedang cooling down.
Penjualan Rumah Anjlok 25,67%
Kalau harga belum jatuh, kenapa pasar properti dibilang lesu?
Karena transaksi turun jauh lebih cepat.
Menurut Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia, penjualan rumah baru pada kuartal I 2026 terkontraksi 25,67% secara tahunan.
Penurunan paling dalam terjadi pada rumah tipe kecil.
Penjualan rumah tipe kecil turun sekitar 45,59% secara tahunan. Sementara rumah tipe besar masih mengalami kontraksi sekitar 8,03%. Di tengah kondisi tersebut, rumah tipe menengah justru mencatat pertumbuhan penjualan sekitar 8,28%.
Angka tersebut cukup interesting.
Biasanya rumah kecil dianggap paling affordable sehingga seharusnya paling mudah diserap pasar.
Namun justru segmen inilah yang mengalami tekanan paling besar.
Artinya, problem pasar properti bukan sekadar soal orang tidak ingin membeli rumah.
Bisa jadi calon pembeli ada, tetapi kemampuan finansial untuk melakukan transaksi sedang terbatas.
Kenapa Harga Rumah Belum Langsung Jatuh Padahal Penjualan Turun?
Kalau barang lain tidak laku, penjual biasanya menurunkan harga.
Properti tidak selalu bekerja seperti itu.
Rumah punya struktur biaya yang cukup rigid.
Ada harga tanah.
Biaya konstruksi.
Material.
Tenaga kerja.
Infrastruktur kawasan.
Biaya pembiayaan.
Pajak.
Marketing.
Sampai margin developer.
Ketika penjualan melambat, pengembang tidak selalu bisa langsung memangkas pricelist 20% atau 30% karena cost base mereka tetap ada.
Makanya strategi yang sering muncul adalah memberikan promo tanpa secara formal menurunkan harga.
Misalnya:
DP subsidi.
Free biaya KPR.
Gratis BPHTB.
Cashback puluhan juta rupiah.
Bonus furnitur.
Free service charge.
Extended payment plan.
Atau diskon khusus untuk unit tertentu.
Dalam kondisi seperti ini, harga brosur mungkin terlihat stabil.
Tapi harga efektif yang dibayar pembeli actually bisa jauh lebih rendah.
Beberapa Kota Sudah Mengalami Penurunan Harga
Walaupun indeks nasional masih positif, situasinya tidak uniform.
Data BI yang dirangkum Katadata menunjukkan dari 18 kota yang disurvei, sekitar 10 mengalami perlambatan pertumbuhan harga dan tiga kota mencatat penurunan IHPR secara tahunan pada kuartal I 2026.
Surabaya menjadi salah satu contoh.
Harga rumah di kota tersebut tercatat mengalami kontraksi sekitar 0,27% secara tahunan, lebih dalam dibandingkan kontraksi 0,04% pada kuartal sebelumnya.
Sementara itu, daerah lain justru masih mencatat kenaikan.
Padang misalnya tumbuh sekitar 1,21% dan Balikpapan sekitar 1,44% secara tahunan.
Jadi headline “harga properti turun” tidak bisa diterapkan ke seluruh Indonesia.
Real estate is hyperlocal.
Satu kota bisa stagnan.
Kota sebelah bisa turun.
Kawasan tertentu bahkan bisa tetap naik karena ada infrastruktur baru, sekolah, pusat bisnis, atau supply yang terbatas.
Lokasi Tetap Jadi Faktor Paling Brutal
Di properti ada kalimat klasik:
location, location, location.
Kelihatannya klise, tetapi tetap valid.
Dua rumah dengan spesifikasi hampir identik bisa memiliki performa harga completely different hanya karena lokasinya berbeda.
Rumah dekat stasiun transportasi publik bisa mempertahankan demand.
Hunian dekat kawasan industri bisa mendapat support dari pekerja.
Kawasan dekat sekolah atau universitas punya buyer dan tenant tersendiri.
Sebaliknya, proyek yang terlalu jauh dari pusat aktivitas tanpa infrastruktur memadai bisa struggle menjual unit meskipun diskonnya besar.
Makanya jangan membaca berita “harga rumah turun” lalu langsung menganggap semua properti akan menjadi murah.
Properti bukan saham yang punya satu ticker price nasional.
Daya Beli Jadi Salah Satu Key Issue
Rumah merupakan salah satu pembelian terbesar dalam kehidupan kebanyakan orang.
Harga Rp500 juta mungkin terlihat “normal” di industri properti.
Namun untuk rumah tangga dengan penghasilan Rp8 juta sampai Rp15 juta per bulan, angka tersebut adalah financial commitment selama belasan bahkan puluhan tahun.
Problem affordability akhirnya menjadi faktor sangat penting.
Harga rumah bisa naik pelan, tetapi kalau pendapatan masyarakat juga tidak tumbuh cukup cepat, kemampuan membeli tetap menurun.
Apalagi pembelian rumah tidak hanya membutuhkan cicilan.
Ada DP.
Biaya notaris.
Biaya KPR.
Asuransi.
Renovasi.
Furnitur.
Biaya lingkungan.
Sampai maintenance.
Itulah kenapa keputusan membeli rumah bisa tertunda meskipun secara emosional seseorang already wants one.
KPR Masih Jadi Tulang Punggung Pembelian Rumah
Data BI menunjukkan sekitar 69,87% pembelian rumah primer pada kuartal I 2026 dilakukan melalui Kredit Pemilikan Rumah atau KPR.
Angka ini menjelaskan kenapa kondisi pembiayaan punya pengaruh besar.
Bagi mayoritas pembeli, pertanyaannya bukan:
“Apakah saya punya Rp800 juta?”
Tapi:
“Apakah saya bisa mencicil rumah Rp800 juta selama 15 atau 20 tahun?”
Perubahan suku bunga beberapa persen bisa significantly mengubah kemampuan mencicil.
Begitu cicilan terasa terlalu tinggi dibandingkan pendapatan, calon pembeli biasanya melakukan salah satu dari tiga hal:
menurunkan budget,
mencari lokasi lebih jauh,
atau menunda pembelian.
Ketika banyak orang mengambil keputusan ketiga, transaksi pasar langsung terasa.
Developer Juga Nggak Bisa Terus Menahan Harga
Meskipun developer cenderung enggan memotong harga nominal, ada batasnya.
Properti yang tidak terjual tetap punya carrying cost.
Ada modal yang tertahan.
Ada bunga pembiayaan.
Ada biaya keamanan.
Maintenance kawasan.
Marketing.
Dan opportunity cost.
Semakin lama stok tidak terjual, semakin mahal cost bagi pengembang.
Karena itu, ketika kondisi pasar weak cukup lama, developer bisa mulai lebih flexible.
Mungkin bukan dalam bentuk:
“Harga turun Rp200 juta.”
Tetapi:
“Discount 10%.”
“Free DP.”
“Free biaya akad.”
“Free furnishing.”
“Harga lama sebelum naik.”
Secara ekonomi, result-nya mirip.
Pembeli mendapatkan effective purchase price lebih rendah.
2026 Malah Ada PPN DTP 100%
Ironically, kondisi pasar yang melemah terjadi ketika pemerintah masih memberikan stimulus besar.
Melalui PMK Nomor 90 Tahun 2025, pemerintah memberikan PPN Ditanggung Pemerintah sebesar 100% selama 2026 untuk bagian harga jual sampai Rp2 miliar pada rumah tapak atau unit rumah susun baru dengan harga jual paling tinggi Rp5 miliar, selama memenuhi ketentuan yang berlaku.
Fasilitas tersebut berlaku untuk penyerahan rumah sepanjang Januari sampai Desember 2026.
Ini bisa menghasilkan penghematan yang substantial.
Misalnya sebuah rumah memenuhi kriteria dan bagian harga Rp1 miliar memperoleh fasilitas sesuai aturan, komponen PPN yang seharusnya menjadi beban transaksi dapat ditanggung pemerintah.
Insentif tersebut obviously membuat membeli rumah baru lebih attractive.
Namun fakta bahwa penjualan secara keseluruhan masih turun menunjukkan bahwa stimulus pajak saja belum otomatis menghilangkan problem affordability.
Apakah Sekarang Waktu Terbaik Membeli Rumah?
Ini pertanyaan yang selalu muncul ketika pasar sedang slow.
Dan jawaban paling responsible adalah:
tergantung kondisi finansial dan tujuan pembelianmu.
Kalau membeli rumah untuk ditinggali dalam jangka panjang, timing pasar tidak harus perfect.
Rumah bukan saham yang harus dibeli di absolute bottom.
Kalau lokasi cocok, cicilan aman, emergency fund tersedia, pekerjaan relatif stabil, dan rumah tersebut memang dibutuhkan, periode ketika transaksi melemah justru bisa memberi negotiating power lebih besar.
Developer mungkin lebih terbuka terhadap diskon.
Pemilik rumah second mungkin mau turun harga.
Pilihan unit bisa lebih banyak.
Buyer tidak harus FOMO.
That’s actually a good environment untuk pembeli yang sudah siap secara finansial.
Jangan Membeli Hanya Karena Ada Diskon
Ini juga penting.
Diskon Rp100 juta terdengar irresistible.
Tapi harga turun dari Rp1,5 miliar menjadi Rp1,4 miliar tetap berarti kamu membeli aset senilai Rp1,4 miliar.
Jangan sampai psychological trick “hemat Rp100 juta” membuat kita lupa bahwa spending-nya masih Rp1,4 miliar.
Sebelum membeli, hitung:
total DP,
cicilan bulanan,
bunga setelah masa fixed rate,
biaya maintenance,
renovasi,
pajak,
transportasi dari rumah ke kantor,
dan opportunity cost dari uang muka.
Sometimes rumah yang lebih murah tetapi sangat jauh dari tempat kerja justru lebih mahal secara total karena biaya commuting selama bertahun-tahun.
Pasar Rumah Second Bisa Lebih Fleksibel
Data BI tadi terutama berbicara mengenai pasar primer, yaitu rumah yang dijual developer.
Pasar secondary atau rumah second punya dynamics berbeda.
Di pasar rumah second, keputusan harga jauh lebih personal.
Ada penjual yang santai menunggu dua tahun.
Ada yang harus cepat pindah kota.
Ada yang membutuhkan cash.
Ada properti warisan yang ingin segera dijual.
Ada investor yang ingin exit.
Situasi seperti ini membuat harga rumah second bisa lebih negotiable.
Saat pasar transaksi sedang lambat, pembeli dengan dana siap dan pre-approved KPR bisa punya bargaining position yang cukup powerful.
Especially kalau rumah sudah listing lama.
Investor Properti Harus Lebih Selektif
Kalau tujuan membeli adalah investasi, kondisinya berbeda.
Narasi lama bahwa:
“Tanah nggak pernah turun.”
atau
“Harga rumah pasti naik.”
terlalu simplistic.
Data kuartal I 2026 sendiri menunjukkan beberapa kota sudah mengalami kontraksi harga meskipun indeks nasional masih positif.
Properti bisa stagnan.
Bisa kalah terhadap inflasi.
Bisa sulit dijual.
Bisa menghasilkan rental yield rendah.
Bisa membutuhkan renovasi mahal.
Investor harus menghitung total return.
Misalnya rumah naik 2% per tahun, tetapi biaya maintenance, pajak, renovasi, dan opportunity cost mencapai lebih dari itu.
Secara nominal naik.
Secara ekonomi belum tentu attractive.
Jangan Lupa Inflasi: Harga Naik Tipis Bisa Berarti Turun Secara Riil
Ini angle yang sering overlooked.
Misalnya harga rumah naik 0,62% secara nominal.
Kalau tingkat kenaikan harga barang dan jasa secara umum lebih tinggi daripada itu, nilai properti secara riil sebenarnya bisa mengalami penurunan.
Dengan kata lain, angka di brosur bertambah sedikit.
Tetapi purchasing power dari aset tersebut tidak necessarily bertambah.
Itulah kenapa pertumbuhan harga properti yang sangat tipis tetap significant.
Secara headline kita bisa mengatakan:
“harga masih naik.”
Secara economic reality:
“harga hampir stagnan.”
Dua-duanya bisa benar.
Penjualan Turun Bisa Membuka Ruang Negosiasi
Bagi pembeli, periode transaksi rendah tidak selalu bad news.
Market yang terlalu hot membuat pembeli kehilangan bargaining power.
Unit bagus langsung habis.
Developer tidak mau memberi diskon.
Pemilik rumah bisa memasang harga agresif.
Pembeli takut ketinggalan.
Dalam market yang lebih slow, dinamika tersebut bisa berbalik.
Pembeli punya waktu membandingkan proyek.
Bisa mengecek legalitas lebih detail.
Bisa melakukan inspeksi.
Bisa membandingkan KPR antarbank.
Dan paling important:
bisa berani nego.
Kalau sales bilang harga sudah final, tetap tanyakan benefit lain.
Free biaya?
Tambahan diskon?
Furnitur?
Subsidi cicilan?
Upgrade spesifikasi?
Better payment term?
Negotiation doesn’t always mean cutting sticker price.
Jadi, Benarkah Harga Properti Turun di 2026?
Jawabannya adalah sebagian iya, tapi secara nasional belum.
Data terbaru Bank Indonesia menunjukkan harga properti residensial primer pada kuartal I 2026 masih tumbuh 0,62% secara tahunan, meski melambat dari 0,83% pada kuartal sebelumnya.
Di saat yang sama, penjualan rumah justru jatuh 25,67% secara tahunan. Rumah tipe kecil bahkan mengalami kontraksi penjualan 45,59%.
Beberapa kota sudah mencatat penurunan harga.
Sebagian daerah masih naik.
Dan banyak developer memilih memberikan promo daripada memotong pricelist secara terang-terangan.
So yes, market is soft.
Tapi belum ada evidence bahwa seluruh harga properti Indonesia sedang crash.
Untuk calon pembeli, kondisi ini justru bisa menjadi opportunity.
Bukan karena rumah tiba-tiba murah.
Melainkan karena posisi tawar pembeli mulai lebih kuat.
Dan kalau suatu hari marketing properti bilang:
“Pak/Bu, unit ini besok naik harga.”
Nggak perlu langsung panik.
Open spreadsheet.
Hitung cicilan.
Bandingkan proyek.
Negosiasi.
Karena di market seperti sekarang, kemungkinan besar bukan cuma kamu yang membutuhkan rumah.
Penjual juga membutuhkan buyer.
Referensi
- Bank Indonesia, “Survei Harga Properti Residensial Triwulan I 2026: Harga Properti Residensial Tumbuh Terbatas,” 8 Mei 2026. IHPR tumbuh 0,62% yoy dan penjualan properti primer turun 25,67% yoy.
- Katadata Databoks, “Penjualan Rumah di Indonesia Anjlok 25,67% pada Kuartal I 2026,” 26 Mei 2026. Data penjualan berdasarkan tipe rumah dan perkembangan harga di 18 kota survei BI.
- KF Map, “Pasar Residensial Kuartal I 2026: Pertumbuhan Harga Melambat, Volume Transaksi Tertekan,” 15 Mei 2026. Analisis pertumbuhan harga secara tahunan dan kuartalan.
- Direktorat Jenderal Pajak, “Edukasi Kewajiban Perpajakan Properti,” Juni 2026. Penjelasan fasilitas PPN DTP dan dukungannya terhadap daya beli serta penyerapan stok perumahan.
- Medcom.id, “Mau Beli Rumah? Ini Insentif Pajak yang Berlaku di 2026,” 7 Januari 2026. Penjelasan PMK Nomor 90 Tahun 2025 mengenai PPN DTP pembelian rumah sepanjang 2026.