Pasar apartemen vertikal Indonesia mencatat angka mengkhawatirkan: sepanjang semester I/2025, penjualan di Jakarta hanya menyentuh 150 unit, jauh di bawah rata-rata 10 tahun terakhir sebesar 3.560 unit per semester (JLL Indonesia, Agustus 2025). Kondisi hunian vertikal yang lesu ini bukan tanpa alasan — dan justru menyimpan peluang bagi investor yang jeli.
Apa Sebenarnya yang Dimaksud Apartemen Vertikal Lesu?
Istilah “apartemen vertikal lesu” mengacu pada kondisi di mana tingkat penjualan dan hunian hunian bertingkat (apartemen/kondominium) jauh di bawah kapasitas pasokan yang tersedia. Di Jakarta, per pertengahan 2025, lebih dari 5.000 unit milik anggota REI belum terserap, sementara total pasokan di seluruh Jakarta menembus 259.000 unit dengan penjualan rata-rata hanya 185 unit per kuartal (Leads Property Indonesia, 2025). Ini bukan sekadar fluktuasi musiman — ini adalah tren struktural yang perlu dipahami sebelum mengambil keputusan investasi.
Key Takeaway: Pasar apartemen Jakarta mengalami kelesuan struktural sejak 2015, diperparah pandemi 2020, dan belum pulih signifikan hingga awal 2026.
5 Penyebab Utama Lesunya Pasar Apartemen Vertikal
Penyebab 1: Daya Beli Melemah dan Sikap Wait and See
Penyebab paling mendasar adalah pelemahan daya beli masyarakat yang berlangsung berkelanjutan. Presiden Direktur Intiland Development (DILD), Archied Noto Pradono, menyatakan pasar cenderung menunda pembelian dan mengambil sikap wait and see akibat konsumsi yang masih lemah (Bisnis.com, September 2025).
Data mendukung pernyataan ini: penjualan apartemen di Jakarta pada 2024 hanya mencapai 688 unit, lalu anjlok lagi ke 162 unit pada kuartal I/2025 — seperempat dari total setahun sebelumnya (Colliers Indonesia). Ketidakpastian ekonomi global dan kebijakan efisiensi anggaran pemerintah turut memperlemah daya beli, khususnya segmen menengah yang selama ini menjadi tulang punggung pasar apartemen.
Key Takeaway: Selama konsumen belum yakin dengan kondisi ekonomi, pasar apartemen akan terus stagnan terlepas dari insentif yang diberikan pemerintah.
Penyebab 2: Oversupply yang Tidak Terkendali
Jakarta menghadapi paradoks properti: pasokan terus bertambah, sementara serapan menyusut drastis. Total pasokan apartemen di Jakarta menembus 259.000 unit, namun tingkat penjualan rata-rata hanya mencapai 83% dari total pasokan yang ada (Kompas.com, Juni 2025). Di Surabaya, kondisi bahkan lebih parah — tingkat hunian apartemen hanya 35% dari 57.502 unit yang tersedia (Koran Properti, Agustus 2025).
Fenomena ghost buildings — gedung apartemen yang minim penghuni — kini menjadi pemandangan nyata di berbagai kota besar Indonesia. Kondisi oversupply ini menekan harga, mempersempit ruang negosiasi pengembang, dan menciptakan siklus negatif yang sulit diputus dalam jangka pendek.
Key Takeaway: Ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan adalah masalah struktural yang butuh waktu bertahun-tahun untuk pulih secara organik.
Penyebab 3: Preferensi Masyarakat Bergeser ke Rumah Tapak
Generasi Milenial dan Gen Z sebagai kelompok pembeli pertama (first home buyer) cenderung memilih rumah tapak tipe kecil dibandingkan apartemen, terutama ketika harganya tidak terpaut jauh. Senior Director Research Leads Property Indonesia, Martin Samuel Hutapea, menjelaskan bahwa miskomunikasi antara produk yang ditawarkan pengembang dengan preferensi riil konsumen menjadi faktor penting yang menyebabkan ribuan unit tak laku (Kompas.com, 2025).
Tren ini diperkuat oleh data: 85% milenial memilih rumah tapak dibandingkan apartemen, bahkan ketika apartemen berlokasi dekat stasiun LRT sekalipun. Generasi muda menginginkan hunian yang bisa segera dihuni, memiliki lahan pribadi, dan tidak membebani dengan biaya pengelolaan bulanan yang tinggi.
Key Takeaway: Pengembang yang tidak menyesuaikan produk dengan preferensi generasi pembeli baru akan terus kesulitan menyerap pasar.
Penyebab 4: Biaya IPL Tinggi dan Yield Investasi Rendah
Salah satu penyebab yang sering diabaikan adalah beban biaya operasional pasca-pembelian. Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) apartemen yang tinggi menjadi faktor yang membuat pasar tidak menarik, bahkan memberatkan penghuni — penilaian yang disampaikan langsung oleh Head of Research JLL Indonesia, Yunus Karim (Koran Properti, 2025).
Di sisi investasi, yield apartemen di Jakarta pada 2024 hanya sekitar 3,7% — jauh di bawah obligasi (7%) maupun deposito (5%). Dengan perbandingan seperti ini, investor rasional akan memilih instrumen lain. Kondisi ini mendorong pergeseran pasar: apartemen kini lebih banyak diserap oleh end user yang benar-benar akan menghuni, bukan investor yang mencari keuntungan.
Key Takeaway: Selama yield apartemen kalah bersaing dengan instrumen keuangan lain, investor tidak akan kembali ke pasar hunian vertikal dalam skala besar.
Penyebab 5: Kepercayaan Konsumen Belum Pulih Pasca-Pandemi
Penurunan minat apartemen sebagai instrumen investasi bermula dari Pandemi Covid-19 yang mendistorsi pertumbuhan ekonomi secara masif. Head of Research JLL Indonesia, Yunus Karim, menyatakan bahwa penurunan ini telah berlangsung sejak 2015, lalu memburuk drastis pada 2020, dan hingga semester I/2025 masih belum pulih ke level normal (Bisnis.com, Agustus 2025).
Faktor psikologis dan kepercayaan konsumen memainkan peran besar. Banyak calon pembeli yang melihat proyek mangkrak atau ghost buildings menjadi enggan berkomitmen. Regulasi P3SRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) yang dianggap rumit juga menambah persepsi negatif bahwa memiliki apartemen lebih merepotkan dibanding manfaat yang didapatkan.
Key Takeaway: Membangun kembali kepercayaan konsumen butuh waktu dan konsistensi dari pengembang maupun dukungan regulasi yang lebih sederhana.
Apa yang Berubah di Pasar Apartemen Vertikal 2026?
Meski kondisi lesu masih berlanjut, ada sinyal pemulihan yang mulai terlihat di awal 2026:
Suku bunga acuan turun. Bank Indonesia memangkas BI Rate menjadi 4,75% pada September 2025. Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, memproyeksikan perbaikan penjualan pada Kuartal I/2026 didorong oleh kondisi suku bunga rendah yang membuka ruang cicilan lebih panjang bagi Milenial dan Gen Z (Bisnis.com, Oktober 2025).
Perpanjangan PPN DTP 100%. Pemerintah memastikan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah diperpanjang hingga akhir 2026, mencakup hunian hingga Rp5 miliar dengan PPN DTP untuk Rp2 miliar pertamanya (Kemenkeu, September 2025).
Harga mulai bergerak. Ferry Salanto dari Colliers memproyeksikan harga apartemen yang selama ini stagnan berpotensi tumbuh di 2026 jika diimbangi dengan penjualan yang lebih baik. Hingga September 2025, total serapan apartemen di Jakarta mendekati 1.000 unit — naik 13% dibandingkan 2024.
5 Peluang di Tengah Lesunya Apartemen Vertikal
Kondisi lesu bukan berarti peluang tertutup. Justru sebaliknya — ini momentum bagi investor yang siap bergerak lebih cerdas:
1. Beli di harga kompetitif. Oversupply memaksa pengembang menawarkan diskon, cicilan ringan, hingga program DP 0%. Potensi capital gain ketika pasar pulih dalam 2–3 tahun ke depan menjadi lebih besar bagi yang masuk sekarang.
2. Fokus pada lokasi TOD (Transit-Oriented Development). Unit apartemen yang berlokasi strategis — dekat stasiun MRT, LRT, atau pusat bisnis — tetap mempertahankan nilai sewa tinggi. Segmen ini masih diminati kalangan profesional muda.
3. Manfaatkan skema rent-to-own. Sejumlah pengembang mulai menawarkan skema sewa-beli sebagai strategi menghabiskan stok lama. Ini peluang bagi end user yang belum siap KPR penuh.
4. Pertimbangkan pembelian on-block. Senior Director Capital Markets JLL Indonesia, Herully Suherman, mengungkapkan bahwa investor yang membeli satu gedung secara borongan bisa mendapatkan diskon 20–30%, kemudian mengkonversikannya menjadi service apartment atau hotel (JLL, 2025).
5. Pantau proyek build-to-order. Model apartemen yang dibangun berdasarkan pesanan mengurangi risiko oversupply dan memberikan kepastian lebih bagi pembeli. Ini tren baru yang mulai diadopsi pengembang sebagai respons terhadap kondisi pasar saat ini.
Baca Juga 5 Cara Beli Properti Comfort Housing di Bali 2026
FAQ
Mengapa apartemen vertikal di Jakarta sulit laku?
Kombinasi dari melemahnya daya beli, oversupply yang melampaui serapan pasar, dan rendahnya yield investasi (hanya 3,7% di 2024) menjadi penyebab utama. Ditambah pergeseran preferensi masyarakat ke rumah tapak dan beban biaya IPL yang tinggi pascapembelian, membuat apartemen kehilangan daya tarik baik bagi investor maupun end user.
Apakah masih ada peluang investasi apartemen di 2026?
Ya, peluang tetap ada — terutama pada unit yang berlokasi strategis dekat transportasi publik (TOD), ditawarkan dengan harga kompetitif akibat oversupply, atau melalui skema inovatif seperti rent-to-own dan pembelian on-block. Kunci utamanya adalah selektivitas lokasi dan rekam jejak pengembang.
Kapan pasar apartemen vertikal Indonesia akan pulih?
Proyeksi Colliers Indonesia menunjukkan tanda-tanda perbaikan mulai Kuartal I/2026, didorong suku bunga BI yang turun ke 4,75% dan perpanjangan insentif PPN DTP 100% hingga akhir 2026. Namun pemulihan penuh diperkirakan masih membutuhkan 2–3 tahun.
Apa itu biaya IPL dan mengapa penting saat membeli apartemen?
IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) adalah biaya operasional bulanan yang wajib dibayar penghuni apartemen, mencakup kebersihan, keamanan, dan perawatan fasilitas bersama. Biaya IPL yang tinggi menjadi salah satu faktor yang membuat banyak calon pembeli beralih ke rumah tapak yang tidak membebani biaya serupa.
Apakah insentif PPN DTP berlaku untuk semua apartemen?
Tidak. PPN DTP 100% berlaku untuk hunian baru siap huni hingga harga Rp2 miliar. Untuk hunian Rp2–5 miliar, pembebasan hanya berlaku pada Rp2 miliar pertama. Apartemen mewah di atas Rp5 miliar tidak mendapatkan insentif ini.
Kesimpulan
Apartemen vertikal yang lesu bukan sekadar fenomena sementara — ini adalah hasil dari akumulasi lima faktor struktural yang saling terkait. Namun bagi investor dengan pendekatan yang tepat, kondisi ini justru membuka jendela peluang yang jarang terjadi: harga lebih negosiabel, pengembang lebih akomodatif, dan skema pembelian lebih fleksibel. Pantau terus perkembangan pasar, prioritaskan lokasi TOD, dan manfaatkan insentif yang masih berlaku hingga akhir 2026.
Referensi
- JLL Indonesia – Jakarta Property Market Overview Q3 2025
- Bisnis.com – Bos Intiland Ungkap Penyebab Penjualan Apartemen Lesu
- Bisnis.com – Pasar Apartemen Diproyeksi Bergeliat 2026
- Kompas.com – Menguak Alasan 45.000 Unit Apartemen di Jakarta Sulit Laku
- Koran Properti – Pasar Apartemen 2025 Hancur Lebur
- Jendela360 – Pasar Apartemen Lesu, Ini Faktanya
- Detik.com – Penjualan Properti Lesu, BPHTB Jakarta 2025