Rumah subsidi bebas PPN 2026 kini jadi incaran! Pemerintah resmi memperpanjang insentif PPN DTP (Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah) sebesar 100 persen untuk pembelian rumah tapak dan rumah susun sepanjang tahun 2026 melalui PMK Nomor 90 Tahun 2025 yang berlaku efektif 1 Januari hingga 31 Desember 2026.
Fasilitas PPN DTP 100 persen diberikan untuk Dasar Pengenaan Pajak (DPP) maksimal Rp2 miliar, dengan batasan harga jual rumah paling tinggi Rp5 miliar per unit. Artinya? Kalau kamu beli rumah subsidi Rp200 juta, kamu bebas PPN 100%. Tapi kalau beli rumah Rp3 miliar, kamu tetap dapat subsidi PPN penuh untuk Rp2 miliar pertama.
Catatan penting: Semua data dalam artikel ini diverifikasi dari sumber resmi Kementerian PUPR, Kementerian Keuangan, BP Tapera, dan bank penyalur per 6 Januari 2026.
Syarat Rumah Subsidi 2026: Update Regulasi Terbaru
Berdasarkan Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (Permen PKP) Nomor 5 Tahun 2025, batas maksimal penghasilan MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) yang boleh membeli rumah subsidi ditentukan berdasarkan empat zona wilayah:
Zona 1 – Jawa (kecuali Jabodetabek), Sumatera (kecuali Kepulauan Bangka Belitung, Kepulauan Riau), NTT, dan NTB:
- Lajang/tidak kawin: maksimal Rp8,5 juta/bulan
- Pasangan menikah: maksimal Rp10 juta/bulan
- Peserta Tapera: Rp10 juta/bulan
Zona 2 – Kalimantan, Sulawesi, Kepulauan Bangka Belitung, Kepulauan Riau, Maluku, Maluku Utara, dan Bali:
- Lajang/tidak kawin: maksimal Rp9 juta/bulan
- Pasangan menikah: maksimal Rp11 juta/bulan
- Peserta Tapera: Rp11 juta/bulan
Zona 3 – Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Selatan, Papua Pegunungan, dan Papua Barat Daya:
- Lajang/tidak kawin: maksimal Rp10,5 juta/bulan
- Pasangan menikah: maksimal Rp12 juta/bulan
- Peserta Tapera: Rp12 juta/bulan
Zona 4 – Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi):
- Lajang/tidak kawin: maksimal Rp12 juta/bulan
- Pasangan menikah: maksimal Rp14 juta/bulan
- Peserta Tapera: Rp14 juta/bulan
Persyaratan Umum Lainnya:
Calon pembeli harus: belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah berupa KPR atau kredit/pembiayaan pembangunan rumah swadaya; orang atau perseorangan yang berstatus tidak kawin atau pasangan suami istri; dan memiliki penghasilan tetap atau tidak tetap yang tidak melebihi batas ketentuan.
Syarat usia: WNI minimal 21 tahun atau sudah menikah, dengan usia maksimal 65 tahun saat jatuh tempo kredit. Jika mengambil tenor 20 tahun, usia maksimal saat apply adalah 45 tahun.
Data Penting: Harga rumah subsidi 2026 masih mengacu pada Keputusan Menteri PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023 karena belum ada perubahan regulasi baru.
Harga Maksimal Rumah Subsidi 2026 Per Wilayah
Berdasarkan Keputusan Menteri PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023, berikut daftar harga maksimal rumah subsidi di seluruh wilayah Indonesia:
| Wilayah | Harga Maksimal |
| Jawa (kecuali Jabodetabek) dan Sumatera (kecuali Kepulauan Riau, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai) | Rp166.000.000 |
| Sulawesi, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai, dan Kepulauan Riau (kecuali Kepulauan Anambas) | Rp173.000.000 |
| Kalimantan (kecuali Kabupaten Murung Raya dan Kabupaten Mahakam Ulu) | Rp182.000.000 |
| Maluku, Maluku Utara, Bali dan Nusa Tenggara, Jabodetabek, Kepulauan Anambas, Kabupaten Murung Raya, Kabupaten Mahakam Ulu | Rp185.000.000 |
| Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Pegunungan, Papua Barat Daya dan Papua Selatan | Rp240.000.000 |
Berdasarkan pembaruan kebijakan Kementerian PUPR, ukuran rumah subsidi 2026 ditetapkan dengan luas bangunan 28 m² dan luas tanah 60 m² (tipe 28/60). Perubahan ini bertujuan untuk menjaga harga rumah tetap terjangkau di tengah kenaikan harga bahan bangunan dan lahan.
Rata-rata cicilan rumah subsidi di sekitar Rp1,2 juta per bulan dengan tenor 20 tahun, tergantung zona wilayah dan harga rumah yang dibeli.
Cara Daftar Rumah Subsidi 2026 Secara Online
Kementerian PUPR menyediakan tiga sarana daring untuk mengecek informasi tentang rumah subsidi: pertama melalui situs rumahsubsidi.pu.go.id yang merupakan laman resmi milik Kementerian PUPR; kedua melalui situs Sistem Informasi Kumpulan Pengembang (SiKumbang) di sikumbang.ppdpp.id yang dikelola Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP) Kementerian PUPR; ketiga melalui aplikasi Sistem Informasi KPR Subsidi Perumahan (SiKasep) yang harus diunduh di aplikasi playstore.
Langkah Pendaftaran Melalui Aplikasi SiKasep:
Langkah-langkahnya adalah: download aplikasi SiKasep dari Google Playstore; aktifkan GPS/Location selama proses pendaftaran; isi data pribadi (nama, NIK, nomor HP, email, kata sandi); centang kotak syarat dan ketentuan; unggah swafoto (selfie) sambil memegang KTP; setelah berhasil registrasi, lakukan login menggunakan nomor KTP dan kata sandi.
Fitur di Menu Utama SiKasep:
- Mencari lokasi rumah subsidi dan memilih rumah yang diinginkan
- Memilih bank KPR FLPP
- Mengecek status pengajuan KPR
Proses Setelah Memilih Rumah:
- Pilih Proyek Perumahan: Situs SiKumbang menyediakan fitur informasi mengenai lokasi rumah subsidi, data luas bangunan, jumlah kamar, luas tanah, tipe rumah hingga nama pengembang. Pengunjung tinggal memasukkan kategori data perumahan subsidi yang dicari, terutama lokasi provinsi dan kabupaten/kota.
- Siapkan Dokumen Lengkap: Dokumen yang harus disiapkan untuk mengajukan KPR FLPP meliputi: surat pemesanan rumah subsidi dari pengembang yang memuat harga jual rumah dan alamat rumah; fotokopi KTP dan KK; fotokopi buku nikah atau akta cerai; fotokopi NPWP; surat pernyataan pemohon belum pernah menerima subsidi rumah dari pemerintah dan belum memiliki rumah; slip gaji yang disahkan oleh pejabat yang berwenang bagi pemohon berpenghasilan tetap, atau surat pernyataan penghasilan yang ditandatangani oleh pemohon dan diketahui oleh kepala desa/lurah bagi pemohon berpenghasilan tidak tetap.
- Ajukan ke Bank Penyalur: Terdapat 43 perbankan yang menjadi bank penyalur FLPP 2026, terdiri dari 5 bank Himbara (BTN, Mandiri, BRI, BNI, Bank Syariah Indonesia), 4 bank swasta dan 33 Bank Pembangunan Daerah (BPD).
- Verifikasi Bank: Bank akan melakukan verifikasi data melalui Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK, verifikasi dokumen, dan analisa kredit.
- Persetujuan dan Akad: Jika disetujui, calon pembeli akan menerima Surat Penegasan Persetujuan Pemberian Kredit (SP3K) dan melanjutkan ke proses akad kredit di notaris.
Catatan: Berita Acara Serah Terima (BAST) harus didaftarkan dalam aplikasi Sistem Informasi Kumpulan Pengembang (SIKUMBANG) milik Kementerian PUPR atau aplikasi Tapera. Rumah yang tidak memiliki kode identitas rumah di aplikasi tersebut otomatis tidak berhak mendapatkan potongan PPN.
Skema KPR FLPP: Suku Bunga dan Cicilan 2026
FLPP memiliki fitur: suku bunga 5 persen tetap selama jangka waktu KPR, sudah termasuk premi asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan asuransi kredit.
Keunggulan KPR FLPP:
- Suku bunga tetap (flat) sebesar 5% selama masa tenor, cicilan tidak akan naik meskipun suku bunga pasar melonjak
- Tenor pinjaman hingga 20 tahun, membuat angsuran bulanan menjadi sangat ringan
- Uang muka (DP) yang harus disiapkan jauh lebih rendah dibandingkan KPR komersial, seringkali mulai dari 1%
- Bebas PPN untuk pembelian di tahun 2026
Simulasi Cicilan Berdasarkan Zona:
Contoh rumah subsidi Rp170 juta dengan DP 1% (Rp1,7 juta), plafon pinjaman Rp168,3 juta, tenor 20 tahun, bunga 5% tetap:
Cicilan per bulan: sekitar Rp1,1 juta (sudah termasuk asuransi)
Untuk rumah subsidi Rp185 juta (maksimal Jabodetabek):
- DP 1%: Rp1,85 juta
- Plafon pinjaman: Rp183,15 juta
- Cicilan per bulan: sekitar Rp1,2 juta
Tips Penting: Bank umumnya menetapkan total cicilan bulanan tidak boleh lebih dari 30-35% dari penghasilan bulanan gabungan. Contoh: Gaji gabungan Rp7 juta, cicilan KPR idealnya maksimal Rp2,1 juta – Rp2,45 juta per bulan.
Syarat Khusus dan Larangan Program 2026
Pemerintah menetapkan aturan holding period: rumah yang dibeli dengan fasilitas PPN DTP dilarang dipindahtangankan atau dijual kembali dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak serah terima. Jika melanggar, pembeli wajib mengembalikan PPN yang seharusnya dibayar ditambah sanksi administrasi.
Syarat Dasar Penerima Insentif: Fasilitas hanya berlaku untuk satu Nomor Induk Kependudukan (NIK) atau NPWP; unit rumah harus dalam kondisi baru dan siap huni (ready stock), bukan inden; listrik dan air harus sudah terpasang dan berfungsi saat serah terima dilakukan.
Kondisi yang Menyebabkan Insentif Tidak Diberikan: Insentif tidak dapat diberikan antara lain jika uang muka atau cicilan pertama dibayarkan sebelum 1 Januari 2026, penyerahan unit dilakukan sebelum 1 Januari 2026 atau setelah 31 Desember 2026, atau pengembang tidak memenuhi kewajiban administrasi perpajakan.
Bank Penyalur FLPP 2026 Terpercaya
Bank penyalur FLPP 2026 terdiri dari 5 bank Himbara, 4 bank swasta dan 33 Bank Pembangunan Daerah (BPD). Berikut bank utama dengan reputasi terbaik:
1. Bank BTN (Market Leader)
- Penyalur KPR subsidi terbesar di Indonesia
- Program: KPR Sejahtera untuk rumah tapak dan rumah susun
- Keunggulan: DP mulai 1%, bunga 5% tetap, tenor hingga 20 tahun
2. Bank Mandiri
- Program: KPR Sejahtera FLPP
- Keunggulan: Proses pengajuan terintegrasi dengan aplikasi SiKasep
- Informasi: Biaya admin Rp500.000
3. Bank BRI
- Alokasi tambahan kuota FLPP di 2025
- Fokus pada penyaluran untuk MBR di seluruh Indonesia
4. Bank BNI
- Salah satu bank Himbara dengan jaringan luas
- Proses verifikasi terintegrasi dengan SLIK OJK
5. Bank Syariah Indonesia (BSI)
- Program: Pembiayaan KPR FLPP berprinsip syariah
- Margin setara 5% dengan skema Murabahah
- Alokasi 10.000 unit rumah di 2026
Bank Pembangunan Daerah:
- BPD DIY, Bank Sumut, dan 31 BPD lainnya
- Keunggulan: Memahami kondisi lokal daerah masing-masing
Untuk detail lengkap cara pengajuan di setiap bank, kunjungi Prubos Ton Realty yang menyediakan panduan pengajuan KPR terintegrasi.
Tips Agar Pengajuan Disetujui
Berdasarkan pengalaman praktisi perbankan dan developer, berikut tips untuk meningkatkan peluang approval:
1. Siapkan Dokumen Lengkap dari Awal Dokumen yang lengkap dan valid mempercepat proses verifikasi. Missing document = re-submit = antrian ulang.
2. Pastikan Rasio Utang Ideal Debt-to-Income Ratio sebaiknya di bawah 30%. Formula: Total cicilan bulanan ÷ gaji bersih. Contoh: Gaji Rp7 juta, cicilan rumah subsidi Rp2 juta = 28,5% (aman). Tapi kalau masih ada cicilan motor Rp1,2 juta, total jadi 45,7% → berisiko ditolak.
3. Cek SLIK OJK (BI Checking) Pastikan credit score minimal 650. Hindari tunggakan apapun minimal 6 bulan sebelum mengajukan KPR. Cek gratis di ojk.go.id.
4. Konsistensi Data Slip gaji harus match dengan SPT tahunan. Pastikan NPWP aktif dan sudah lapor SPT tahun sebelumnya.
5. Pilih Developer Terverifikasi Pastikan developer terdaftar di SiKumbang dan memiliki kerjasama resmi dengan bank penyalur FLPP.
6. Timing Pengajuan Submit di minggu pertama bulan untuk proses lebih cepat karena antrian belum penuh.
Baca Juga Rumah Tapak Suburban Jabodetabek Investasi 2025
Action Plan 2026
Berdasarkan seluruh data terverifikasi di atas, ini roadmap optimal untuk mendapatkan rumah subsidi bebas PPN 2026:
Week 1-2:
- Download aplikasi SiKasep
- Cek kelayakan penghasilan sesuai zona
- Siapkan dokumen lengkap (KTP, KK, NPWP, slip gaji, rekening koran)
- Cari rumah subsidi di SiKumbang atau rumahsubsidi.pu.go.id
Week 3-4:
- Registrasi di aplikasi SiKasep
- Pilih developer terverifikasi
- Bayar booking fee (jika diperlukan)
- Submit aplikasi KPR ke bank penyalur
Week 5-8:
- Tunggu verifikasi bank (SLIK OJK, dokumen, analisa)
- Prepare dana DP 1% + biaya admin + notaris
Week 9-10:
- Terima SP3K (Surat Persetujuan)
- Akad kredit di notaris
- Serah terima unit (untuk ready stock)
Dengan program PPN DTP 100% yang berlaku sepanjang 2026, ini momentum terbaik untuk memiliki rumah pertama. Kombinasi bebas PPN + bunga KPR tetap 5% + DP ringan 1% = kesempatan langka yang patut dimanfaatkan.
Pertanyaan untuk kamu: Sudah siap dengan dokumen dan dana awal untuk mulai proses pengajuan? Atau masih ada aspek yang perlu kamu pelajari lebih lanjut? Yuk manfaatkan program pemerintah ini selagi masih berlaku hingga 31 Desember 2026! 🏠✨
Sumber Data:
- PMK Nomor 90 Tahun 2025
- Permen PKP Nomor 5 Tahun 2025
- Keputusan Menteri PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023
- BP Tapera (Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat)
- Kementerian PUPR
- Bank penyalur FLPP (BTN, Mandiri, BRI, BNI, BSI)