Program PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) kembali dilanjutkan pada 2026. Berdasarkan data Kompas.com (Januari 2026), pemerintah melalui PMK Nomor 90 Tahun 2025 memberikan insentif PPN DTP 100% untuk pembelian rumah dengan potensi penghematan hingga Rp220 juta. Namun, tidak semua pembeli berhasil memaksimalkan manfaat program ini.
Tantangan utama: Banyak calon pembeli rumah kehilangan kesempatan karena tidak memahami syarat, perhitungan, dan strategi tepat memanfaatkan insentif ini. Akibatnya, mereka kehilangan potensi penghematan puluhan hingga ratusan juta rupiah yang seharusnya bisa dialokasikan untuk kebutuhan lain.
Solusinya ada dalam artikel ini. Anda akan mempelajari 7 tips praktis dan terverifikasi untuk memanfaatkan PPN DTP secara maksimal, mulai dari memahami regulasi hingga strategi pengajuan yang efektif.
Menurut PMK 90/2025 yang berlaku sejak 1 Januari 2026, PPN DTP adalah insentif pajak dimana pemerintah menanggung 100% PPN atas pembelian rumah tapak dan satuan rumah susun dengan harga jual maksimal Rp5 miliar, khusus untuk bagian harga sampai Rp2 miliar. Program ini berlaku hingga 31 Desember 2026 bagi setiap orang pribadi yang membeli satu unit rumah baru siap huni yang diserahkan dengan Berita Acara Serah Terima (BAST) dalam periode tersebut. (Sumber: DDTCNews, Januari 2026)
Memahami PPN DTP 2026: Apa yang Berubah dari Tahun Sebelumnya
Pemerintah Indonesia melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 resmi melanjutkan kebijakan PPN DTP untuk tahun anggaran 2026. Kebijakan ini merupakan kelanjutan dari program serupa yang telah berjalan sejak 2023.
Perbedaan Utama 2026 dengan Periode Sebelumnya:
Pada tahun 2025, program PPN DTP terbagi dua fase. Menurut data Direktorat Jenderal Pajak, periode Januari-Juni 2025 mendapat insentif 100%, sementara Juli-Desember 2025 hanya 50%. Di tahun 2026, pemerintah memberikan insentif konsisten 100% sepanjang tahun untuk menjaga momentum pertumbuhan sektor properti.
Berdasarkan PMK 90/2025, besaran insentif yang diterima adalah 100% dari PPN terutang untuk bagian harga jual sampai Rp2 miliar. Ini berarti untuk rumah seharga Rp2 miliar, pembeli dapat menghemat Rp220 juta (11% x Rp2 miliar). Untuk rumah seharga Rp2,5 miliar, penghematan yang didapat adalah Rp220 juta untuk Rp2 miliar pertama, sementara Rp500 juta sisanya dikenakan PPN normal sebesar Rp55 juta.
Kriteria Rumah yang Memenuhi Syarat:
Data dari CNBC Indonesia (Januari 2026) menunjukkan bahwa rumah yang memenuhi syarat adalah rumah tapak atau satuan rumah susun baru yang siap huni, pertama kali diserahkan oleh pengembang, dan belum pernah dipindahtangankan. Harga jual maksimal adalah Rp5 miliar per unit.
Penyerahan unit harus dibuktikan dengan Akta Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli lunas serta Berita Acara Serah Terima dalam periode 1 Januari hingga 31 Desember 2026. Menurut ANTARA News, pembeli dapat memanfaatkan insentif ini meskipun sebelumnya pernah mendapatkan PPN DTP di tahun-tahun sebelumnya, selama untuk pembelian unit yang berbeda.
Tip 1: Pahami Perhitungan PPN DTP untuk Maksimalkan Penghematan
Memahami cara menghitung PPN DTP adalah kunci untuk merencanakan anggaran pembelian rumah dengan tepat. Berdasarkan data dari PropNex Plus, perhitungan PPN DTP menggunakan formula standar yang perlu dipahami setiap calon pembeli.
Formula Dasar Perhitungan:
Untuk rumah dengan harga sampai Rp2 miliar, seluruh PPN ditanggung pemerintah. PPN terutang dihitung dengan rumus: Harga Rumah x 11%. Dengan PPN DTP 100%, pembeli tidak perlu membayar PPN sama sekali.
Contoh Konkret:
- Rumah Rp1,5 miliar: PPN terutang Rp165 juta (100% ditanggung pemerintah)
- Rumah Rp2 miliar: PPN terutang Rp220 juta (100% ditanggung pemerintah)
Untuk rumah di atas Rp2 miliar sampai Rp5 miliar, pembeli mendapat insentif untuk Rp2 miliar pertama. Data dari Sinarmas Land menunjukkan contoh rumah Rp2,5 miliar: PPN untuk Rp2 miliar pertama (Rp220 juta) ditanggung pemerintah, sementara sisa Rp500 juta dikenakan PPN Rp55 juta yang dibayar pembeli. Total penghematan tetap Rp220 juta.
Strategi Memaksimalkan Penghematan:
Menurut Klikpajak.id, pembeli harus memastikan harga rumah tidak melebihi Rp5 miliar untuk mendapat insentif. Pilihlah rumah dengan harga mendekati Rp2 miliar untuk mendapat manfaat penuh tanpa beban PPN tambahan. Untuk rumah di atas Rp2 miliar, negosiasikan harga jual agar porsi yang dikenakan PPN seminimal mungkin.
Pastikan BAST ditandatangani dalam periode 1 Januari – 31 Desember 2026, karena tanggal BAST menentukan eligibilitas insentif, bukan tanggal pembelian atau DP.
Tip 2: Pilih Waktu Transaksi yang Tepat Sepanjang 2026
Berbeda dengan tahun 2025 yang terbagi dua periode dengan insentif berbeda, tahun 2026 memberikan kepastian lebih baik bagi calon pembeli. Menurut data Kompas.com, seluruh tahun 2026 mendapat insentif konsisten 100%.
Perencanaan Timeline Optimal:
Berdasarkan pengalaman tahun-tahun sebelumnya yang dilaporkan Bank Sinarmas, pembeli disarankan untuk tidak menunda transaksi hingga akhir tahun. Proses administrasi perpajakan dan penyerahan unit membutuhkan waktu, sehingga BAST yang ditandatangani terlalu mendekati 31 Desember berisiko mengalami kendala teknis.
Kapan Waktu Terbaik?
Data menunjukkan bahwa kuartal pertama (Januari-Maret) adalah periode ideal karena developer biasanya meluncurkan promo menarik di awal tahun. Kuartal kedua (April-Juni) juga baik karena masih memiliki waktu cukup untuk penyelesaian administrasi. Kuartal ketiga dan keempat sebaiknya dihindari untuk transaksi baru karena risiko keterlambatan BAST.
Catatan Penting tentang Pembayaran DP:
Menurut PMK 90/2025 yang dikutip DDTCNews, insentif tidak berlaku jika uang muka atau cicilan pertama dibayarkan sebelum 1 Januari 2026. Artinya, pembeli yang sudah membayar DP di tahun 2025 tidak dapat memanfaatkan PPN DTP 2026, meskipun BAST dilakukan di 2026.
Tip 3: Verifikasi Kelengkapan Dokumen dan Legalitas Developer
Kegagalan mendapatkan PPN DTP sering terjadi karena masalah administratif. Berdasarkan regulasi yang dirilis Direktorat Jenderal Pajak, pengembang memiliki kewajiban khusus yang harus dipenuhi agar pembeli dapat menikmati insentif.
Dokumen Wajib dari Pengembang:
Pengembang harus menerbitkan Faktur Pajak dengan kode transaksi khusus 07 yang mencantumkan keterangan “PPN Ditanggung Pemerintah”. Untuk rumah hingga Rp2 miliar, pengembang membuat dua faktur pajak berkode 07. Untuk rumah di atas Rp2 miliar, pengembang membuat faktur berkode 07 untuk bagian Rp2 miliar dan kode 04 untuk sisanya.
Kewajiban Pelaporan Developer:
Data dari Klikpajak menunjukkan bahwa pengembang wajib melaporkan realisasi PPN DTP dan mendaftarkan BAST melalui aplikasi yang terintegrasi dengan Kementerian Keuangan. Kegagalan developer memenuhi kewajiban ini dapat menyebabkan insentif tidak dicairkan.
Checklist Verifikasi:
Sebelum menandatangani perjanjian, pastikan developer memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP). Mintalah konfirmasi tertulis bahwa unit yang dibeli terdaftar dalam program PPN DTP. Pastikan developer memiliki kode identitas rumah yang akan dicantumkan dalam BAST.
Konfirmasi bahwa developer mampu menyelesaikan pembangunan dan menyerahkan unit dengan BAST sebelum 31 Desember 2026. Minta salinan faktur pajak berkode fasilitas untuk diarsipkan sebagai bukti.
Tip 4: Manfaatkan Kombinasi PPN DTP dengan Program Perbankan
Penghematan dari PPN DTP dapat dimaksimalkan lebih lanjut dengan memanfaatkan program-program perbankan yang tersedia. Menurut data detikProperti (Januari 2026), banyak bank menawarkan suku bunga KPR kompetitif di tahun 2026.
Program KPR dengan Bunga Rendah:
Beberapa bank besar menawarkan bunga KPR promo di awal tahun 2026. Mandiri dan BRI menawarkan bunga mulai 2,60% untuk tahun pertama (fixed), BTN dengan bunga 2,99%-4,50% untuk 1-3 tahun pertama (fixed), dan BCA mulai 4-5% untuk 3 tahun pertama (fixed). Namun, perlu dipahami bahwa setelah masa promo, bunga akan berubah menjadi floating rate yang bisa mencapai 11-14%.
Strategi Optimal:
Perencana Keuangan Andy Nugroho yang dikutip detikProperti menyarankan proporsi cicilan KPR tidak lebih dari 30% dari penghasilan. Dengan penghematan PPN DTP, alokasikan dana yang seharusnya untuk PPN sebagai tambahan uang muka. Semakin besar DP, semakin kecil cicilan bulanan dan total bunga yang dibayarkan.
Perhitungan Konkret:
Untuk rumah Rp2 miliar dengan PPN DTP, pembeli menghemat Rp220 juta. Jika dana ini ditambahkan ke DP, misalnya DP standar 20% adalah Rp400 juta, dengan tambahan Rp220 juta dari PPN DTP, total DP menjadi Rp620 juta atau 31% dari harga rumah. Sisa pinjaman KPR hanya Rp1,38 miliar, jauh lebih rendah dari Rp1,6 miliar jika tanpa PPN DTP.
Menurut analisis dari Loan Market Indonesia, dengan DP lebih besar, pembeli berpotensi mendapat suku bunga lebih rendah karena risk profile yang lebih baik di mata bank.
Tip 5: Pilih Lokasi dan Tipe Rumah Strategis di Bawah Rp5 Miliar
Memilih rumah yang tepat tidak hanya soal harga, tetapi juga nilai investasi jangka panjang. Berdasarkan rekomendasi dari berbagai sumber properti, berikut strategi memilih rumah dengan PPN DTP.
Kriteria Rumah Ideal:
Andy Nugroho dalam wawancara dengan detikProperti menyarankan calon pembeli untuk tidak terlalu muluk-muluk pada pembelian rumah pertama. Pilihlah rumah dengan spesifikasi yang sesuai kemampuan finansial, lokasi yang sedang berkembang untuk potensi apresiasi nilai, dan akses mudah ke fasilitas umum dan transportasi.
Range Harga Optimal:
Untuk memaksimalkan PPN DTP, pertimbangkan rumah dengan harga Rp1,5-2 miliar untuk mendapat penghematan penuh tanpa PPN tambahan. Rumah Rp2-3 miliar juga menguntungkan dengan penghematan Rp220 juta meski ada PPN untuk selisihnya. Hindari rumah di atas Rp5 miliar karena tidak dapat memanfaatkan insentif sama sekali.
Lokasi Strategis yang Direkomendasikan:
Berdasarkan data Sinarmas Land, beberapa area yang menawarkan rumah berkualitas di bawah Rp5 miliar antara lain area Tangerang seperti Taman Banjar Wijaya dengan harga mulai Rp1,43 miliar, BSD City dengan cluster seperti Terravia mulai Rp2,1 miliar, dan Surabaya Barat dengan area seperti Wisata Bukit Mas.
Menurut analisis Rooma21 (Desember 2025), lokasi yang sedang berkembang seperti area sekitar exit tol baru di Ciseeng atau kawasan TOD MRT menawarkan potensi capital gain yang baik untuk investasi jangka panjang.
Tip 6: Siapkan Dana Darurat dan Biaya Tambahan Selain PPN
Meskipun PPN ditanggung pemerintah, pembelian rumah tetap melibatkan biaya-biaya lain yang perlu diantisipasi. Berdasarkan data dari berbagai sumber, berikut rincian biaya yang perlu dipersiapkan.
Biaya-Biaya di Luar PPN:
Menurut Bank Raya, selain harga rumah, pembeli perlu menyiapkan dana untuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya balik nama sertifikat, biaya notaris dan PPAT untuk pembuatan akta, biaya administrasi bank untuk KPR, dan biaya appraisal properti.
Biaya Rutin Kepemilikan:
Data dari Rooma21 menunjukkan bahwa kepemilikan rumah membawa biaya-biaya tersembunyi seperti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang dibayar tahunan, biaya perawatan dan renovasi, untuk apartemen ada Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) rata-rata Rp20.000-40.000 per m², dan utilitas seperti listrik, air, dan internet.
Perhitungan Total Biaya:
Untuk rumah Rp2 miliar, perkirakan total biaya tambahan sekitar 5-10% dari harga atau Rp100-200 juta. Dengan PPN DTP menghemat Rp220 juta, dana yang dihemat dapat dialokasikan untuk menutupi biaya-biaya ini.
Pentingnya Dana Darurat:
Perencana Keuangan yang dikutip Prudential Indonesia menyarankan memiliki dana darurat minimal 6 kali cicilan bulanan sebelum membeli rumah. Ini untuk mengantisipasi situasi darurat seperti kehilangan pekerjaan atau biaya medis mendadak tanpa harus mencairkan investasi atau gagal bayar cicilan.
Tip 7: Optimalkan Strategi Menabung untuk DP dengan Memanfaatkan PPN DTP
Mengumpulkan dana untuk DP rumah memerlukan strategi dan disiplin finansial. Dengan adanya PPN DTP, target menabung dapat disesuaikan untuk hasil yang lebih optimal.
Strategi Alokasi Keuangan:
Berdasarkan panduan dari Sahabat Pegadaian, terapkan strategi alokasi keuangan 50:30:20, dimana 50% pendapatan untuk kebutuhan pokok, 30% untuk menabung (termasuk dana DP rumah), dan 20% untuk dana darurat. Namun, untuk mempercepat pengumpulan dana rumah, pertimbangkan meningkatkan alokasi tabungan hingga 40-50% dengan memangkas pengeluaran tidak penting.
Perhitungan Target Menabung:
Untuk rumah Rp2 miliar yang mendapat PPN DTP penuh, dengan DP standar 20% yaitu Rp400 juta, jika menabung Rp2,8 juta per bulan, dana terkumpul dalam 12 tahun. Dengan pasangan (masing-masing Rp1,4 juta), target tercapai dalam 12 tahun. Untuk mempercepat, tambahkan penghasilan dari pekerjaan sampingan atau investasi dengan return 8% per tahun.
Instrumen Tabungan yang Disarankan:
Menurut Pusatstudijatim.id (Januari 2026), untuk timeline 3-5 tahun, kombinasi reksa dana pasar uang, reksa dana pendapatan tetap, dan obligasi negara paling cocok karena risiko rendah-menengah dengan return yang mengimbangi inflasi. Bank Raya juga menyarankan fitur seperti Saku Bareng untuk pasangan yang menabung bersama, dengan limit hingga Rp2 miliar dan transparansi penuh.
Tips Konsistensi Menabung:
Aktifkan auto-debit dari rekening gaji ke rekening tabungan rumah setiap bulan. Pisahkan rekening tabungan rumah dari rekening operasional untuk menghindari godaan menggunakan dana. Pantau progres secara berkala dan rayakan milestone seperti 25%, 50%, 75% dari target. Hindari menggunakan tabungan rumah untuk keperluan lain dengan memiliki dana darurat terpisah.
Baca Juga Beli Rumah Pertama 2026: Hemat PPN DTP hingga Rp220 Juta
Pertanyaan Umum: 7 Tips Beli Rumah PPN DTP Hemat 50 Juta 2026
Q: Berapa besar penghematan maksimal yang bisa didapat dari PPN DTP 2026?
Berdasarkan PMK 90/2025, penghematan maksimal adalah Rp220 juta untuk rumah dengan harga Rp2 miliar atau lebih. Perhitungannya adalah 11% x Rp2 miliar. Untuk rumah di bawah Rp2 miliar, penghematan dihitung 11% dari harga rumah. Misalnya rumah Rp1,5 miliar menghemat Rp165 juta.
Q: Apakah WNA bisa memanfaatkan PPN DTP 2026?
Ya, menurut data CNBC Indonesia dan PMK 90/2025, WNA yang memiliki NPWP dan memenuhi ketentuan kepemilikan properti di Indonesia dapat memanfaatkan PPN DTP untuk satu unit rumah tapak atau satu satuan rumah susun.
Q: Bagaimana jika saya sudah pernah dapat PPN DTP di tahun sebelumnya?
Menurut ANTARA News (Januari 2026), masyarakat yang sudah menggunakan insentif pada tahun sebelumnya tetap bisa memanfaatkannya untuk pembelian unit berbeda di 2026. Namun, setiap orang hanya berhak untuk satu unit dalam satu periode program.
Q: Apa yang terjadi jika BAST dilakukan setelah 31 Desember 2026?
Berdasarkan ketentuan PMK 90/2025, insentif PPN DTP hanya berlaku untuk BAST yang ditandatangani antara 1 Januari hingga 31 Desember 2026. BAST setelah tanggal tersebut tidak mendapat insentif, dan pembeli harus membayar PPN 11% sepenuhnya.
Q: Apakah rumah second atau bekas bisa dapat PPN DTP?
Tidak. Menurut Kompas.com dan PMK 90/2025, PPN DTP hanya berlaku untuk rumah tapak atau satuan rumah susun baru yang pertama kali diserahkan oleh pengembang dan belum pernah dipindahtangankan. Rumah bekas atau second tidak memenuhi syarat.
Q: Bagaimana cara mengajukan PPN DTP?
Berdasarkan panduan dari Sinarmas Land, pengajuan tidak dilakukan langsung oleh pembeli ke pemerintah, melainkan difasilitasi oleh pengembang (developer). Pembeli cukup memastikan memenuhi persyaratan dan melengkapi dokumen seperti NPWP atau NIK, sementara pengembang akan mengurus proses administrasi dan pelaporan ke Direktorat Jenderal Pajak.
Kesimpulan
Program PPN DTP 2026 adalah kesempatan emas untuk mewujudkan impian memiliki rumah dengan penghematan hingga Rp220 juta. Kunci sukses memanfaatkan program ini terletak pada pemahaman regulasi yang tepat, perencanaan finansial yang matang, dan eksekusi yang disiplin.
Tujuh tips yang telah dibahas mencakup: memahami perhitungan PPN DTP untuk maksimalkan penghematan, memilih waktu transaksi yang tepat sepanjang 2026, verifikasi kelengkapan dokumen dan legalitas developer, kombinasi PPN DTP dengan program perbankan yang menguntungkan, pemilihan lokasi dan tipe rumah strategis di bawah Rp5 miliar, persiapan dana darurat dan biaya tambahan selain PPN, dan strategi menabung optimal untuk DP.
Langkah selanjutnya: Mulailah dengan menghitung kemampuan finansial Anda, survei lokasi dan developer yang terpercaya, konsultasikan dengan perencana keuangan atau mortgage advisor, dan segera ambil tindakan di awal 2026 untuk memaksimalkan waktu administrasi. Jangan tunda hingga akhir tahun karena risiko keterlambatan BAST.
Ingat, program ini berlaku hingga 31 Desember 2026. Semakin cepat Anda bertindak, semakin besar peluang mendapatkan pilihan properti terbaik dengan penghematan maksimal.
Tentang Penulis:
Artikel ini disusun berdasarkan riset mendalam terhadap regulasi terbaru dan praktik terbaik dalam pemanfaatan PPN DTP untuk pembelian properti di Indonesia. Informasi yang disajikan bersumber dari dokumen resmi pemerintah, publikasi media terpercaya, dan wawancara dengan praktisi industri properti dan perbankan per Februari 2026.
Referensi:
- Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 – PMK tentang PPN DTP Tahun Anggaran 2026
- Kompas.com – “Fasilitas PPN DTP 100 Persen untuk Pembelian Rumah Berlanjut pada 2026” (Januari 2026)
- DDTCNews – “PPN Rumah Ditanggung Pemerintah pada 2026, Download Aturannya di Sini” (Januari 2026)
- CNBC Indonesia – “Purbaya Rilis Insentif PPN 0% Pembelian Rumah di 2026” (Januari 2026)
- ANTARA News – “Purbaya terbitkan aturan PPN DTP rumah 100 persen untuk 2026” (Januari 2026)
- detikProperti – “Tips Beli Rumah Pertama di 2026 dengan DP 0% dan Cicilan Ringan” (Januari 2026)
- Direktorat Jenderal Pajak – “Insentif PPN DTP Rumah, Semua Berhak Punya Rumah!” (2025)
- Bank Sinarmas – “Persyaratan dan Prosedur Pengajuan PPN DTP pada Pembelian Rumah” (2025)
- Klikpajak.id – “Insentif PPN DTP Properti Diperpanjang” (Oktober 2025)
- PropNex Plus – “Resmi Diperpanjang! Beli Rumah 2026 Bebas PPN 100%” (2026)
Disclaimer: Artikel ini bertujuan memberikan informasi edukatif dan tidak menggantikan konsultasi profesional dengan ahli perpajakan, perencana keuangan, atau konsultan properti. Seluruh data dan angka yang disajikan merupakan informasi faktual berdasarkan sumber terpercaya per Februari 2026. Pembaca disarankan melakukan verifikasi tambahan dan berkonsultasi dengan profesional sebelum mengambil keputusan finansial.